近500家房企破产，融资趋严下房企如何平衡债务与发展港股房地产股转跌原因从现在的情况看，地产股是否真的已经“凉凉”了

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近500家房企破产，融资趋严下房企如何平衡债务与发展

首先厘清一个认识，在本轮融资趋严之前，每年也有四百家左右的房企破产。所以重点不是破产，重点应该是房企在目前形势下如何选择发展路径。

龚少根据我大A股及最近一些案例总结了几条：

1、转型。如恒大，恒大整体转舵，相信大家都看到了，造车，名叫恒驰汽车，尽管主流媒体批恒大造车目前也只是PPT造车，但恒大造车已经成为不可阻挡之势。首先恒大官网已经变更为主营业务为汽车整车。其次，恒大汽车已经接原先集团下的另一家港股上市公司恒大健康，实现上市。恒大的营销app名称就叫“房车宝”，虽然目前主要还是卖房，但从名称就可以看出造车卖车的决心。市场和融资的事已经完成布局，剩下就是生产、研发、设计。

和国外相比，我们国家的汽车产业已经饱和，新能源汽车算是一个突破口，但这种路径可能只适合一些具有超强实力的头部房企，并且管理层面上，“老板”拥有绝对话语权的公司，跟二次创业无异。

2、多元化经营。如万科，早在几年前万科就有涉足养猪行业。另外还有许多，如早年的长春高新，原本是一家地产公司，后来成为生物制药行业的翘楚。这种可能适合更多的企业，而且早期通过房地产完成原始积累以后，内部孵化一些小的业务，容错度夜高。缺点是二次创业，多元化经营，原先的人才优势可能发挥不出来。

3、融资渠道。还是按部就班地干本行，在融资渠道上发力，比如通过子公司，尤其是物业公司上市A股和港股都行，如金科的物业公司选择在港股上市。这种可以拓展融资渠道，变相为母公司注血。另外在海外市场发行REITs，房地产信托产品，比如最近尽管顺丰控股不是正儿八经的房地产公司，但也在香港发布了发行REITs的计划。

4、拿地节奏与经营周期。贷款集中度，三条红线，试点城市土地拍卖三集中，这三个应该是对房地产行业过去粗放型发展釜底抽薪式地动作。过去像部分房企，通过三个月完成一轮从拿地到快速回款，快速扩张的路子行不通了。但监管层地政策并不是让所有房企都无法过活，毕竟目前还是在城市化进程中，所以在拿地和融资中找一个平衡，把握好规模扩张节奏，控制好杠杆，提升管理效率，保证工程质量和珍惜品牌建设，不会有大问题。当然出清一些不合规矩的房企也是题中之义。

以上。

从现在的情况看，地产股是否真的已经“凉凉”了

可以这么说吧，地产股该大涨的时候不大涨，已经错失了最佳的上涨时机，接下来伴随房地产行业的变局，出现下行走势时，会要准备“凉凉”了。

房地产在过去几年凭借去库存的名义出现了房价飞涨的一幕，而地产企业业绩直接受益房地产的高景气而丰厚，可是在过去几年虽然地产股并没有出现和房价一样的井喷的大涨走势，但是从保利地产、招商蛇口等房地产企业的走势来看也是相对强势的抗跌并有所上涨，最好的时光尚不过如此，接下来还指望地产股能大涨吗？

更何况，在明确“房子不是用来炒的，是用来住的”定位以来，各地陆续出台的限制房地产举措明显强化，不同于过于的口号，这次还让棚改货币化安置出现了变动、部分城市新房购入后五年禁售、大城市企业被禁止买房，银行房贷利率一再上浮，炒房的资金源在减少，在房价已经走高到如此高价下能接盘的的”刚需“也已经不多。这种背景下，一旦房地产企业业绩开始走差，对于地产股的股价而言将是一重重的利空打击。

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5月4日，港股迎来了5月的第一个交易日，却并未迎来开门红。除了内房股、内险股、中资券商股等全线下挫之外，以SOHO中国（跌25.68%）、融创中国（跌6.69%）、中国恒大（跌逾5% ）为代表的地产股也遭受重挫。所谓内房股，即内地房地产股，其所属的内地企业股已经占据港股上市公司数量半数以上，占港股市值占比近八成。

近期，地产股的大跌，让市场人士感到奇怪，根据克而瑞证券研究院对25家样本房企的数据研究表明，2019年25家样本房企营收24794.6亿元，同比增长20.7%；归母净利润2719.2亿元，同比增长8.9%。具体到上市公司也有不错的表现。

据统计，融创中国、碧桂园等龙头房企ROE位居行业前列，融创中国过去4年公司净利润翻了8倍，股价也涨了8倍；碧桂园在近几年也有不错的业绩，其中2017年到达了最高峰，净利润同比增长126%，营业收入同比增长49%。这么好的地产股照理应该还有上涨空间，为何却出现大跌的走势呢？

对此，我们认为，地产股大跌主要有以下几个因素：第一，疫情期间，国内经济停摆，开发商项目停建，销售停止，资金回笼速度放缓，这让投资者对2020年上市房企的业绩增长产生担忧。更何况，2019年融创和恒大部分海外债的融资利率分别高达7.95%，10.50%，高昂的融资成本会缩减房企的盈利空间，进而缩减分红派息等。尽管前几年地产股业绩等各方面表现不错，但2020年投资者并不看好地产股。

第二，看空房地产的人数越来越多。疫情过后，国内经济形势不容乐观，很多企业都做不下去，只能通过降薪裁员来渡过难关，在这种情况下，未来购房需求量会全面下滑。更糟糕的是，经过了这场疫情，更多内地居民都喜欢存钱，以备不时之需。同时，炒房者大量抛售二手房产回笼资金，要落袋为安。在目前情况下房地产供求发生大逆转，投资者看空房地产增多，于是抛售地产股的人越来越多。

第三，疫情过后，国内经济目前出现大幅调整，但国家对房地产行业的宏观调控并没有放松，只是央行降低了LPR利率，也是意在减轻购房者的还贷压力，鼓励刚需购房接盘。目前，住房不炒是国家未来的一贯主张。从住建部发布全国不动产联网的要求以及高层不断强调“房住不炒”的情况来看，所以，未来几年国内房地产市场需求减少，降温已经不可避免，上市房企的好日子已经一去不复返了。

第四，地产股下跌也与其高负债率有关。在正常的情况下，上市公司的负债率应该在60%左右。而地产股因为是重资产行业，之前很多上市公司为了扩张拿地，负债率已经超过了80%以上，有的甚至达到100%以上。更要命的是，2020年是房企欠债的集中到期日，不管是上市房企，还是中小房企都将面临资金链方面的压力。对于上市房企来説，低市盈率不能吸引投资者，而低负债率才能真正稳定其港股股价。

近日，地产股出现大跌，一些市场人士感到奇怪，这些股票无论从业绩、分红等方面来看都还不错的。但实际上，这仅是地产股的过去表现，并不代表它们的将来。现在投资者并不看好地产股，因为高房价存在着较大的泡沫，而且房企的负债率过高，过去的债务今年又要集中到期，目前上市房企的资金链都将面临空前压力，房企的投机时代因本轮疫情而逝。所以，投资者现在普遍看空房地产股也就不难理解了。

到此，大家对港股房地产股转跌的解答时否满意，希望港股房地产股转跌的2解答对大家有用，如内容不符合请联系小编修改。